2020年以来，由于疫情影响，国内房地产市场面临住房刚需下降、经济下行的双重压力，房地产市场陷入持续的严冬。全国有不少房地产公司相继因资金链断裂爆雷，项目不得不停工而成为烂尾楼。
7月10日起，全国相继又有停工楼盘业主集体抱团声明强制“停贷断供”。停工的楼盘遍及全国，受影响的业主数目巨大。
面对汹涌澎湃的“强制停贷”潮，社会公众再一次将目光聚焦到一直备受质疑和争议的商品房预售制度。
今天，笔者再来说说商品房预售制度。
一、 内地商品房预售制度主要借鉴于“香港经验”。
我国自1994年启动城市住房改革以来，在房地产行业全面飞速发展的过程中，一直遭受广大社会公众质疑并备受争议的，有两个重要制度：一个是商品房预售制度；一个公摊面积制度。
其实，这两个重要制度，都是借鉴于港英时代的香港房地产监管经验。
在上世纪50年代，最先搞商品房预售的，最先执行公摊面积计入商品房合同购买面积的，最先实行 BOT 、 PPP 制度垫资公共基础设施建设然后建收费站收回垫付资本并赚取巨额利润的，都是香港的某房地产大亨。
这三个“最先”，都被成功引入内地，成为商品房和公共基础设施建设制度的主流制度。
那时候的香港人，把商品房预售叫做“卖楼花”。
所谓“卖楼花”，就是由购房者先行交付一定的定金，以便与房地产开发商约定房屋买卖关系，籍此而订立商品房销售合同。
香港的这一制度经验，让香港在上世纪50年代进入城市发展的辉煌期。
香港的发展和城市建设，商品房预售制度功不可没。
1994年底，我国正式颁布了《城市商品房预售管理办法》，并于1995年1月1日起施行。这一制度，至今已经在我国执行了28个春秋了。
二、香港制度与内地制度的主要差异。
香港的商品房预售制度相对严格。
1、香港商品房销售首付比例不高，一般都在10％以下，具有合同定金性质。
2、购房者根据开发商的工程进度按一定比例分期支付购房款。
3、在商品房完全交付后，购房者才支付最后30％的购房尾款。
4、香港购房者的银行贷款发放条件比较严格，银行对贷款资金的监管比较到位，挪用风险较低。
5、香港的商品房项目，一般都有第三方担保或者由政府兜底，以避免楼盘烂尾现象出现。事实上，自上世纪50年代起，香港几乎没有发生过楼盘烂尾个案。
内地的商品房预售制度，则表现为相对宽松、相对灵活。
1、 在购房者支付完首付款后，购房者从银行一次性贷款支付剩余全部房款给开发商。而且开发商不需要向购房者支付任何利息。开发商完全是用购房者的钱为购房者建房子，活脱脱只是一个代理商。
2、内地的房地产市场准入制度过于宽松。这几十年，房地产老板人人都可以做，只要有关系，有土地，有银行支持，就可以盲目任意扩张，赚得盆满钵满！
3、内地在执行商品房预售制度的过程中，放弃了严格的监督管理，滋长了不法商人因巨额利益不断冒险投机、不断进行权力寻租的歪风。房地产领域的贪腐现象由来已久，而且愈演愈烈！
三、强制“停贷断供”潮的出现，与商品房预售制度息息相关。
7月10日以来，全国多地停工楼盘出现了业主集体抱团声明强制“停贷断供”的现象。
据不完全统计，目前全国已有150多个烂尾楼盘的业主在网络上发布公开声明：不复工，不还贷。
这一现象的出现，将内地一直以来备受争议和质疑的商品房预售制度，重新推进了公众的视野。
商品房预售制度本身没有什么过错。
但当前的众多楼盘烂尾，却与商品房预售制度息息相关。
其关键原因，一是政府相关部门放弃了对房地产建设资金和建设进度的监管；二是相关贷款银行放弃了对贷款资金的监管。
为避免权力寻租和滋生腐败，我们的商品房预售制度理应比香港的更严格，更注重监管。然而，内地的商品房预售制度却比香港表现得更灵活，更宽松，从而导致内地房地产市场一直恶性扩张，引来国内外的投机性资金疯狂介入，引发地价高企、房价高涨、炒房者甚众、地方政府陷入土地财政的恶性循环。
这个恶性循环已经持续了20多年。
没有这个恶性循环，哪来的恒大2万亿银行房贷欠款？哪来的全国这么多烂尾楼盘？哪来的这么多业主走投无路不得不集体抱团强制性的“停贷断供”?
我们要相信党和政府有能力、有魄力解决这一难题，破解这一困局。
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