关于深入推进“红色物业”，提升老旧小区治理水平的调研报告
一、XX街道物业管理基本情况
目前，XX街道XX以西6个城市社区、5个村转居、XX及XX以东XX面粉厂、XX监狱、XX、XX教师公寓4个生活区共有60个小区，457栋楼，23117户，入驻物管企业16家。按区域划分，XX以西的小区56个、物管小区14个，XX以东的小区4个、物管小区2个；按物业管理等级划分，物管小区16个，实施简易物业的小区36个，村转居及单位自管小区6个，无物业管理小区2个；按封闭管理程度划分，封闭式小区19个，半封闭式小区8个，开放式小区33个；按房屋维修基金缴存情况划分，有维修基金的楼211栋，无维修基金的楼246栋；按居民自治情况划分，成立业主委员会的小区1个，未成立业主委员会的小区59个。
从上述情况看，物管小区比例偏低，仅为25％，距离上级90％的比例要求差距较大；开放式小区比例偏高，为55％；成立业主委员会的小区比例低，仅为1.6％，距上级2020年达到65％、2021年达到80％的要求差距大。
二、存在的问题
1、老旧小区基础设施不配套。XX辖区老旧小区所占比例较大，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房等配套设施数量低，缺乏建立市场化管理运作机制的条件；二是安防设施匮乏，开放式住宅小区较多，无法实行封闭管理，无24小时安保值守，小区管理及环境秩序混乱；三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋及公建配套用房本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重；四是地下管网不畅，由于前期建设设计不合理、管网年久失修及老旧小区改造时的遗留问题，小区内经常出现污水管堵塞、化粪池满溢或雨天积水、污水倒灌等问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少，补种的绿植不是存活率不高，就是杂草疯长，有碍观瞻。例如，XX等小区的部分楼座，因老旧小区改造时遗留的污水管位置不合理的问题，居民楼的生活污水因地势原因无法正常流入市政管网，满溢后需人工抽运且费用较高，业主反映强烈；XX等小区因自来水转换井未完全封闭的原因，雨量大时满溢至地下室，给业主带来不便。
2、小区自治能力弱。街道辖区小区业主委员会建设滞后，由于业主大会召开的条件要求较高，业主组织难、投票难、参与度低，目前只有XX1个小区成立了业主委员会，距上级2020年达到65％、2021年达到80％的要求差距大；同时，业主委员会也存在维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高的情况，有不愿管、不敢管、不会管、乱作为的情况，致使矛盾不能及时解决。例如XX小区，前几年频频出现业主对开发商选聘的物业公司管理服务不满意，不交物业费、拖欠物业费的情况发生，业主委员会进入选举程序但未选举成功，后选聘了的新物业公司进驻小区，但在交接过程中现又出老物业因居民欠物业费等诸多遗留问题，未将水表等公共设施管理权移交，致使新物业无法全面接手管理，至今问题仍未得到解决。
3、业主自治意识不高。街道辖区老旧小区较多，部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费、乱扔垃圾、私搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；不少业主习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己的责任和义务，“产权归己，维修自理”的观念没有树立，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题不问缘由就找政府；物业公司有畏难情绪，也没有处罚权，劝阻无效只得放任自流。例如，锦泰苑小区长期存在一楼庭院外扩、楼顶私建阁楼、私建停车位等占用公共设施和绿地等现象。
4、物业服务水平偏低。一是物管小区比例低，且大多数物业公司专业化程度不高，从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等基础服务，未做到对公建设施积极有效的维护，处于粗放经营状态，因收费收入有限等原因，有时基础服务也不能保证质量，对社区及上级部门的督促指导不能及时配合并有效落实到位，乱堆放等环境秩序问题突出；二是大多数小区仅有简易物业服务，保洁人员数量少、保洁区域大，服务不及时，楼道几乎没有湿拖，尘土多卫生差，乱堆乱放、乱贴
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